Sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo (AI) đang định hình lại toàn diện ngành trung tâm dữ liệu thế giới, mở ra một siêu chu kỳ đầu tư với tổng giá trị lên tới 3.000 tỷ USD trong 5 năm tới. Báo cáo "Triển vọng Trung tâm Dữ liệu Toàn cầu năm 2026" của JLL vừa công bố cho thấy một bức tranh tăng trưởng chưa từng có, đi kèm với những thách thức mới về năng lượng và chiến lược phát triển.

Dù đối mặt thách thức, các chỉ số nền tảng của thị trường vẫn rất vững chắc, không có dấu hiệu bong bóng. Tỷ lệ lấp đầy toàn cầu đạt 97% và 77% dự án đã có khách thuê cam kết từ trước. Giá thuê dự kiến tăng trưởng kép 5% mỗi năm đến 2030, riêng châu Mỹ dẫn đầu với mức tăng khoảng 7% do nguồn cung hạn chế. Mặc dù các nhà phát triển đặt trước vật tư lên đến 24 tháng, hơn một nửa số dự án năm 2025 vẫn bị chậm tiến độ ít nhất 3 tháng. Thời gian chờ thiết bị trung bình toàn cầu hiện là 33 tuần, tăng 50% so với giai đoạn trước năm 2020. Để thích ứng, ngành đang đẩy mạnh giải pháp xây dựng theo phương pháp mô-đun, dự báo doanh số trung tâm dữ liệu nhỏ gọn và mô-đun sẽ đạt 48 tỷ USD vào năm 2030.

Ông Glen Duncan, Giám đốc Nghiên cứu Trung tâm Dữ liệu JLL khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhận định: "Sự gia tăng thời gian chờ thiết bị cũng tác động tới khu vực như toàn cầu, tuy nhiên, tỷ lệ cam kết thuê trước cao cho thấy niềm tin của thị trường vẫn rất lớn."

Thị trường vốn trong lĩnh vực trung tâm dữ liệu đang phát triển mạnh mẽ, với tỷ trọng các chiến lược đầu tư lõi (core investment) tăng nhanh, chiếm 24% tổng hoạt động huy động vốn so với mức dưới 10% trước đây. Từ năm 2020, đã có hơn 300 tỷ USD giá trị các thương vụ M&A toàn cầu, tuy nhiên, dòng vốn trong tương lai dự kiến sẽ dịch chuyển nhiều hơn sang hoạt động tái cấu trúc và các liên doanh khi thị trường đạt đến độ chín nhất định.

Các quỹ đầu tư tập trung vào tài sản trung tâm dữ liệu được kỳ vọng sẽ vượt 50 tỷ USD vào năm 2026, đặt mục tiêu lợi suất từ 10% trở lên. Nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng quy mô, các hình thức huy động vốn qua chứng khoán hóa tài sản (như ABS và CMBS) đang ngày càng phổ biến, với giá trị phát hành tăng gấp đôi mỗi năm kể từ 2020 và được dự báo sẽ đạt ngưỡng 50 tỷ USD vào năm 2026.